PHÍ CÔNG CHỨNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Mua bán nhà đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu về nhà đất. Giao dịch mua bán nhà đất được pháp luật quy định rất chặt chẽ trong Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024. Hiện nay, việc mua bán đất thường gắn liền với việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở và ngược lại.

Pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở quy định việc mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định. 

Điều kiện để đất được quyền chuyển nhượng

• Đối với đất. Điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
2. Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
5. Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để nhà được quyền mua bán

• Đối với nhà. Điều kiện được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023:

1. Có Giấy chứng nhận;
2. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
3. Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
4. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
5. Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
6. Điều kiện quy định tại mục 2 và mục 3 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Giá trị pháp lý của Hợp đồng được công chứng

Việc lập và công chứng hợp đồng được thực hiện tại Tổ chức hành nghề công chứng. Việc công chứng vẫn được thực hiện trong điều kiện một trong các bên bị hạn chế đi lại. Chẳng hạn: bị tạm giam, tạm giữ, đang chữa bệnh hay vì già yếu,… Giảm thiểu được khiếu kiện, hạn chế rủi ro do tranh chấp. Hợp đồng được công chứng có các giá trị pháp lý sau:

• Là chứng cứ theo luật định, được pháp luật thừa nhận và không phải chứng minh;
• Hợp đồng được Công chứng viên làm chứng khách quan. Đảm bảo tuân thủ theo hình thức và nội dung luật định, không bị bác bỏ;
• Công chứng viên đảm bảo việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận;
• Công chứng viên đảm bảo nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hợp đồng có hiệu lực đối với các bên và được chủ thể khác tôn trọng.

Phí công chứng nhà đất gồm những gì?

Phí công chứng là khoản chi phí mà người yêu cầu phải trả khi sử dụng thủ tục công chứng của Tổ chức hành nghề công chứng. Người yêu cầu phải tự chuẩn bị các giấy tờ hợp pháp trước khi yêu cầu công chứng, chứng thực theo quy định. Cụ thể:

Phí công chứng bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.

Như vậy, khi mua bán nhà đất, các bên phải trả phí cho việc công chứng hợp đồng. Ngoài ra, phải trả phí cho việc cấp bản sao căn cước công dân của các bên, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có),…

Bên cạnh đó, người yêu cầu phải trả phí dịch vụ khi có yêu cầu thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các tài liệu khác liên quan đến việc công chứng. Ngoài ra, trường hợp người yêu cầu đề nghị xác minh, giám định hoặc thực hiện công chứng ngoài trụ sở thì phải trả phí để thực hiện việc đó. Phí này do người yêu cầu và Tổ chức hành nghề công chứng thỏa thuận.

Phí công chứng mua bán nhà đất tốn bao nhiêu?

Hiện nay, phí công chứng được pháp luật quy định. Phí này áp dụng chung cho các Tổ chức hành nghề công chứng trong cả nước. Tổ chức hành nghề công chứng có nghĩa vụ niêm yết phí công chứng tại trụ sở. Cụ thể:

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Giá trị quyền sử dụng đất được xác định là giá trị do các bên ghi trong hợp đồng. Phí công chứng được quy định tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính. Phí công chứng được tính như sau:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu(đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100.000 đồng
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Phí dịch vụ công chứng và chi phí khác

Phí dịch vụ công chứng do Ủy ban nhân dân tỉnh định giá tối đa (mức trần) đối với từng loại dịch vụ. Phí dịch vụ do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định chỉ áp dụng cho tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương. Tổ chức hành nghề công chức xác định, niêm yết mức giá từng loại việc nhưng không vượt quá mức trần theo quy định.

Các chi phí khác được thực hiện theo sự thỏa thuận của người yêu cầu và tổ chức hành nghề công chứng trong các trường hợp sau:

• Chi phí liên quan đến việc xác minh, giám định;
• Chi phí thực hiện công chứng ngoài trụ sở của Tổ chức hành nghề công chứng.

Bên nào phải chịu phí công chứng mua bán nhà?

Điều 2 Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định:

Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

Như vậy, pháp luật không quy định bắt buộc cụ thể bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng phải có nghĩa vụ thanh toán phí công chứng. Phí này do các bên tự thỏa thuận để chi trả: do một bên hoặc do các bên cùng chi trả. Trong đó, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính trên giá trị tài sản mà các bên ghi trong hợp đồng.

Các loại thuế, phí khi mua bán nhà đất

Khi tham gia mua bán nhà đất các bên phải chịu các khoản thuế, phí theo quy định. Các thuế, phí này tùng vào từng trường hợp có thể là bắt buộc hoặc phải chi trả khi các bên có nhu cầu sử dụng dịch vụ. Cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân 

Theo quy định, thu nhập từ việc mua bán nhà, đất là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

Ngoại trừ trường hợp được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Giá chuyển nhượng được tính trên cơ sở giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở được ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Thuế thu nhập cá nhân do người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ phải trả.

Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, thì nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Ngoại trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi bán đất quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Người có nhà, đất đăng ký cấp quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước phải nộp lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh. Cụ thể:

• Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn so với giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định:

1. Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng.
2. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

• Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định:

1. Lệ phí trước bạ đối với đất = 0,5% x diện tích x giá 01 mét vuông tại Bảng giá đất.
2. Lệ phí trước bạ đối với nhà = 0,5% x (Diện tích x giá 1 mét vuông x tỷ lệ % chất lượng còn lại). Tỷ lệ % chất lượng còn lại do UBND tỉnh ban hành.

Phí công chứng mua bán nhà đất

Phí công chứng khi mua bán nhà đất được tính theo giá ngạch trên cơ sở giá trị nhà, đất do các bên ghi trong hợp đồng. Các bên tự thỏa thuận bên phải chịu phí công chứng hoặc các bên cùng chịu theo tỷ lệ mà các bên thỏa thuận.

Phí, lệ phí khác

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Đây là khoản phí bắt buộc phải nộp. Phí thẩm định do Hội đồng nhân dân tỉnh tại địa phương ban hành. Ngoại trừ các trường hợp được miễn. Khoản phí này được trả cho việc cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp sau:

• Cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận;
• Chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Đây là khoản lệ phí bắt buộc phải nộp. Lệ phí do Hội đồng nhân dân tỉnh tại địa phương ban hành. Ngoại trừ các trường hợp được miễn. Mức lệ phí được tính như sau, cụ thể:

• Tối đa không quá 100.000 đồng/giấy cho khi cấp mới;
• Tối đa không quá 50.000 đồng/giấy cho trường hợp cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.

Ngoài ta, trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất thì áp dụng mức lệ phí sau:

• Tối đa không quá  25.000 đồng/giấy cho khi cấp mới;
• Tối đa không quá 20.000 đồng/giấy cho trường hợp cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.