Khi mua căn hộ chung cư, an toàn pháp lý là vấn đề phải quan tâm bên cạnh các yếu tố về diện tích, vị trí, tình trạng căn hộ. Tính pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của căn hộ chung cư. Trong bài viết dưới đây, Luật Kim Bảng đưa ra những kinh nghiệm thực tiễn để bạn có thể lưu ý khi đánh giá, lựa chọn mua nhà chung cư.
Các kinh nghiệm quan trọng khi mua căn hộ chung cư.
So với nhà đất, chung cư có mức giá rẻ hơn. Khi mua chung cư, chủ sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng lại như đối với nhà đất. Do vậy, hiện nay việc mua căn hộ chung cư rất phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp bỏ tiền ra nhưng nhận lại chỉ là bản hợp đồng giấy. Hoặc mua căn hộ chung cư nhưng chỉ sử dụng mà không thể chuyển nhượng.
Để đảm bảo an toàn khi mua căn hộ chung cư, một số lưu ý, kinh nghiệm quan trọng cần có gồm:
(1) Kinh nghiệm kiểm tra căn hộ chung cư đã được phép bán, giao dịch chưa.
(2) Kinh nghiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của căn hộ chung cư.
(3) Kinh nghiệm kiểm tra tình trạng tranh chấp của căn hộ.
(4) Kinh nghiệm kiểm tra hiện trạng căn hộ.
(5) Kinh nghiệm đánh giá hợp đồng cần ký khi mua căn hộ chung cư.
1. Kiểm tra điều kiện mua bán căn hộ chung cư
Việc mua căn hộ chung cư có thể được thực hiện khi đang trong quá trình xây dựng hoặc khi bàn giao nhà. Trong mỗi giai đoạn của dự án, tính pháp lý của căn hộ chung cư có thể khác nhau. Cụ thể gồm: Chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; Được đưa vào kinh doanh và Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
Nhiều cá nhân, nhà đầu tư lựa chọn mua căn hộ trong giai đoạn mở bán, tức đang trong quá trình xây dựng. Lý do vì trong giai đoạn này cơ hội đầu tư lớn, giá mua thấp hơn nhiều so với khi bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội lớn là rủi ro pháp lý lớn.
Khi mua căn hộ chung cư, bạn cần kiểm tra dự án đã được phép giao dịch hay chưa. Trường hợp mua căn hộ chung cư thuộc dự án chưa được phép đưa vào kinh doanh, người mua có thể mất tiền nhưng không biết bao giờ mới nhận được nhà. Hoặc không thể mua bán, chuyển nhượng cho người khác căn hộ chung cư đó.
2. Kinh nghiệm kiểm tra dự án chung cư đã đủ điều kiện mua bán, giao dịch hay chưa.
Quy định về điều kiện đưa căn hộ vào kinh doanh, mua bán.
Chủ đầu tư được phép kinh doanh, bán căn hộ cung cư chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Bạn chỉ nên mua căn hộ chung cư nếu dự án đáp ứng các điều kiện sau:
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện:
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh
7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
8. Đảm bảo điều kiện về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
3. Các kiểm tra dự án căn hộ chung cư đã được bán hay chưa
Các kinh nghiệm để kiểm tra điều kiện mua bán chung cư là Xác minh với Sở xây dựng và Kiểm tra tên, nội dung hợp đồng ký kết.
Thứ nhất, xác minh tại Sở Xây dựng.
Hằng năm, Sở Xây dựng tỉnh đều công khai danh sách các dự án, căn hộ chung cư đủ điều kiện được bán. Bạn có thể liên hệ Sở Xây dựng để kiểm tra căn hộ đã được phép bán, giao dịch chưa. Hoặc bạn có thể truy cập trang Web của Sở Xây dựng để kiểm tra tính pháp lý dự án.
Thứ hai, kiểm tra tên của Hợp đồng.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được Bộ xây dựng ban hành theo mẫu. Các chủ đầu tư khi bán căn hộ chung cư phải ký kết “Hợp đồng mua bán” theo mẫu. Do vậy, tên của văn bản ký kết là một trong các dấu hiệu để đánh giá xem căn hộ đã được phép chuyển nhượng hay chưa.
Trong trường hợp căn hộ chưa được phép bán, chủ đầu tư không được ký hợp đồng mua bán. Thay vào đó, thông thường các chủ đầu tư sẽ “lách luật” bằng các loại văn bản như:
- Hợp đồng cam kết thỏa thuận chuyển nhượng;
- Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua căn hộ;
- Hợp đồng đặt mua căn hộ;
- Văn bản thỏa thuận, …
Việc ký kết các văn bản trên để nhận tiền khi căn hộ chung cư chưa được phép bán được xem là hành vi huy động vốn trái phép. Các văn bản trên có thể bị hủy do vi phạm pháp luật.
Liên hệ dịch vụ kiểm tra pháp lý căn hộ mua bán tại các dự án trên toàn quốc – Hotline: 034.540.6523
4. Kinh nghiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của căn hộ chung cư
Bạn có thể mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư, hoặc mua lại của người mua trước. Căn hộ chung cư có thể được chuyển nhượng ngay cả khi chưa được cấp Sổ hồng. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp bạn cần phải kiểm tra các hồ sơ pháp lý của căn hộ. Một số kinh nghiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý khi mua căn hộ chung cư như sau:
5. Kiểm tra hồ sơ pháp lý khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng.
Khi chưa có sổ hồng, quyền sở hữu, sử dụng căn hộ chung cư được thể hiện qua Hợp đồng mua bán gốc và các Phụ lục kèm theo. Hồ sơ pháp lý bắt buộc cần có khi mua căn hộ chung cư là:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Bản gốc.
- Toàn bộ các Phụ lục kèm theo Hợp đồng gốc. Gồm phụ lục về tiến độ thanh toán, tài sản bàn giao, ..
- Hợp đồng công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ trước đó trong trường hợp chuyển nhượng qua nhiều người.
- Biên lai thanh toán và xác nhận tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ của chủ đầu tư.
- Biên bản bàn giao căn hộ.
- Chấp thuận của chủ đầu tư đồng ý về việc chuyển nhượng căn hộ.
6. Kiểm tra hồ sơ pháp lý khi mua căn hộ chung cư đã được cấp sổ
Sổ hồng là chứng thư pháp lý có giá trị cao nhất để chứng minh quyền sở hữu đối với nhà đất. Thông tin chủ sở hữu trên sổ và người bán phải trùng khớp nhau. Tài sản có thể thuộc quyền sở hữu của một người; sở hữu chung vợ chồng; hoặc sở hữu của hộ gia đình. Hầu hết, khi ký công chứng hợp đồng mua bán căn hộ, công chứng viên cũng sẽ kiểm tra lại thông tin chủ sở hữu của căn hộ giúp bạn.
Khi mua bán, để công chứng hợp đồng bắt buộc phải có Sổ gốc. Do vậy, bạn chưa nên vội đặt cọc mua căn hộ nếu chỉ nhìn thấy ảnh của giấy tờ.
7. Kiểm tra căn hộ chung cư có đang bị tranh chấp, thế chấp không
Theo quy định của Luật Đất đai, một trong các điều kiện để chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà, đất không có tranh chấp, không bị thế chấp, kê biên. Trước khi đặt cọc hoặc mua căn hộ chung cư, bạn cần kiểm tra tình trạng tài sản. Tránh trường hợp đặt cọc xong nhưng không thể mua bán, chuyển nhượng.
Việc kiểm tra có thể được thực hiện tại cơ quan quản lý nhà đất. Một số kinh nghiệm giúp bạn có thể kiểm tra tình trạng tranh chấp của căn hộ chung cư như sau:
Thứ nhất, kiểm tra tại UBND xã, phường nơi có tài sản.
Khi có tranh chấp nhà đất hoặc khi khai nhận phân chia di sản thừa kế, thông tin của vụ việc sẽ được niêm yết tại UBND cấp xã, phường nơi có đất. Để kiểm tra đất có tranh chấp, bạn có thể liên hệ cán bộ tư pháp tại UBND phường.
Thứ hai, kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
UBND quận/huyện hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là nơi giải quyết thủ tục đăng bộ, sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đối với nhà đất đã có sổ. Nếu tài sản đang có thế chấp, tranh chấp hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, văn phòng đăng ký đất đai sẽ không thực hiện thủ tục liên quan đến chuyển nhượng tài sản. Để biết nhà đất có được giao dịch không, bạn có thể liên hệ UBND hoặc VPĐKĐĐ.
DỊCH VỤ KIỂM TRA PHÁP LÝ CĂN HỘ CHUNG CƯ – LIÊN HỆ: 034.540.6523
8. Kinh nghiệm kiểm tra hiện trạng căn hộ mua bán
Khi mua căn hộ đã được bàn giao, việc cần thiết là phải kiểm tra hiện trạng của căn hộ. Quá trình kiểm tra không chỉ để xác định vị trí căn hộ sẽ mua mà còn giúp bạn tránh các tranh chấp không đáng có. Luật Kim Bảng đưa ra một số lưu ý, kinh nghiệm khi kiểm tra căn hộ chung cư dự định sẽ mua như sau:
- Kiểm tra vị trí căn hộ. Căn hộ có đúng tại địa chỉ được đề cập trên giấy tờ pháp lý và trên hợp đồng không? Đối chiếu số căn hộ, số lô, số tầng.
- Kiểm tra tình trạng căn hộ. Mỗi căn hộ đều có biên bản bàn giao của Chủ đầu tư. Biên bản này xác định căn hộ được mua bán bao gồm những thành phần nào. Hiện trạng căn hộ và các hạng mục được bàn giao phải phù hợp với biên bản bàn giao.
- Xác định ai là người đang sử dụng căn hộ. Người sử dụng căn hộ có thể là chủ nhà, người ở nhờ hoặc người thuê. Một kinh nghiệm mua chung cư quan trọng là cần xác định khi nào có thể nhận nhà. Nếu căn hộ đang cho thuê hoặc ở nhờ có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng của bạn.
9. Kinh nghiệm kiểm tra, đánh giá hợp đồng đặt cọc, mua bán căn hộ chung cư
Nội dung hợp đồng đặt cọc, mua bán ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của bạn. Do vậy, việc kiểm tra hợp đồng khi mua căn hộ chung cư là rất quan trọng. Một số lưu ý, kinh nghiệm khi kiểm tra, ký kết hợp đồng mua chung cư bạn có thể tham khảo như sau:
Kinh nghiệm kiểm tra hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư
Theo quy định hiện nay, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Ngoài ra, người nhận đặt cọc không bắt buộc là chủ sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi, bạn nên ký hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ căn hộ.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư cần có các nội dung cơ bản và lưu ý như sau:
- Thông tin của các bên. Người nhận đặt cọc có đúng là người có tên trên Hợp đồng mua bán gốc hoặc sổ hồng không?
- Thông tin về căn hộ chung cư. Nhà chung cư trên hợp đồng đặt cọc có trùng khớp thông tin trên Hợp đồng mua bán gốc hoặc sổ hồng không?
- Giá cả mua bán, đặt cọc. Để tránh tranh chấp sau này, kinh nghiệm quan trọng là các bên phải ghi chi tiết cả phần chữ và phần số của giá mua bán. Trường hợp có điều chỉnh giá thì cần cả hai bên ký xác nhận.
- Phạt hợp đồng cọc. Theo quy định, trường hợp bên đặt cọc không mua chung cư theo thỏa thuận sẽ bị mất cọc. Nếu bên bán không bán theo thỏa thuận thì phải trả tiền cọc và chịu phạt một khoản bằng với tiền cọc. Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận khác với quy định trên.
- Phương thức thanh toán. Nếu được, bạn nên thanh toán bằng chuyển khoản. Trường hợp thanh toán tiền mặt thì phải có xác nhận bằng văn bản của bên nhận tiền.
- Thời gian, địa điểm, tên văn phòng công chứng (nếu có) ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
Kinh nghiệm kiểm tra hợp đồng mua bán chung cư
Đối với căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng, bạn có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư thông qua Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trường hợp nhận chuyển nhượng lại, các bên sẽ ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” hoặc “Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại”.
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có các nội dung được quy định tại Nghị định số: 96/2024/NĐ-CP. Nghị định này cũng ban hành mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ để bạn tham khảo.
Khi mua bán căn hộ chung cư, ngoài nội dung theo mẫu, bạn cần lưu ý về tiến độ thanh toán hợp đồng. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, việc thanh toán khi mua căn hộ chung cư như sau:
- Đợt 01: Tối đa 30% giá trị hợp đồng.
- Các đợt thanh toán sau: Được điều chỉnh phù hợp với tiến trình xây dựng. Tuy nhiên, số tiền tối đa thanh toán là 70% giá trị hợp đồng trong trường hợp chưa bàn giao căn hộ. Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn FDI thì số tiền thanh toán tối đa là 50%.
Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ được phép chuyển nhượng cho người khác khi chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đến UBND hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Tương tự như Hợp đồng mua bán gốc, Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ban hành theo mẫu. Bạn có thể tham khảo mẫu tại Phụ lục I Nghị định số: 96/2024/NĐ-CP. Ngoài nội dung của hợp đồng, xác nhận của chủ đầu tư về việc người mua trước đó đã hoàn thành các nghĩa vụ nào khi mua bán căn hộ là văn bản cần lưu ý. Giá mua bán căn hộ phải phù hợp với phạm vi nghĩa vụ bên bán đã hoàn thành.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Kim Bảng về “Sổ tay kinh nghiệm để mua căn hộ chung cư an toàn”. Quý Bạn đọc cần tư vấn, hỗ trợ khi mua bán căn hộ chung cư, hoặc cần tư vấn, giải quyết các tranh chấp, vấn đề pháp lý, vui lòng liên hệ Luật Kim Bảng.
