许多房主在收回出借或供人借住的房屋时，由于借住人不愿搬走，或房主必须满足借住人的条件才能收回房屋，往往面临重重困难。金榜法律 (Luật Kim Bảng) 将在下文中指导您了解法律规定及合法收回房屋的方法。

1. 关于在土地上出借或供人借住房屋的规定

房屋是以居住为目的，服务于家庭和个人生活需求的建筑工程。根据《土地使用权、房屋所有权及其他土地附着资产所有权证书》，房主有权根据法律规定进行买卖、赠与、出借、出租、供人借住等。

出借或供人借住是指所有权人允许他人在一定时间内使用其房屋。借住人无需向所有权人支付费用。借住人必须在期满或目的达成后归还房屋。

根据2023年《住房法》第159条，供人借住是住房交易的形式之一。双方的出借或借住行为可以通过合同、口头或具体行为达成。房主并不强制要求申请单独的房屋所有权证。因此，根据2023年《住房法》第160条第2款，出借或供人借住时并不强制要求持有房屋所有权证。同时，出借或供人借住的行为也不强制要求进行公证或认证。

2. 借住人归还房屋的权利与义务

借住人的权利： 被允许出借或借住的人有权按约定的目的使用房产。此外，如有约定，借住人还可以要求房主支付有关修理或增加房产价值的合理费用。

借住人的义务： 国家承认证书上载名的个人、家庭或组织的土地使用权及房产所有权。房主对其财产拥有完全的使用权和处分权。出借或供人借住时，房主允许他人在双方约定的时间内使用房屋。借住人有义务按期归还房屋；如未约定归还期限，借住人应在借住目的达成后立即归还财产。

除了按期归还房屋外，借住人还承担保管、维护房屋；修理常规损坏；未经房主同意不得转借；如有损害须承担赔偿责任；以及承担逾期归还期间的风险等义务。

收回房屋时是否需要支付修理、改造费用？ 根据2015年《民事诉讼法》第496、497条，借住人在使用过程中有责任修理常规损坏或因其行为造成的损坏。如果借住人在未与出借人约定的情况下投资增加了房产价值，出借人在收回房屋时无需退还修理、改造费用。

土地纠纷解决律师 – 联系方式：034.540.6523

3. 房主收回出借房产的权利

房主出借房屋时，有权依法收回房产，并要求借住人赔偿因其造成的损失。房主可在借住期满或目的达成时收回房产。甚至，房主有权在期满前或目的达成前收回房屋。

房主在以下情况下可提前收回房屋：

• 第一： 双方未约定期限，房主有突发且紧急的使用需求，并已在合理时间内提前通知借住人收回。
• 第二： 借住人未按约定的目的、用途或方式使用房屋。
• 第三： 借住人未经房主同意将房屋转借他人或允许他人共同居住。

现实中，并非所有出借或借住情况都有合同或明确目的、期限的文书。在缺乏资料、证据的情况下，收回房屋将面临困难和复杂性。

所有权人有权要求借住人归还房屋；或在有依据时要求法院或其他有权国家机关强制其归还。收回房屋必须遵守法律规定。

要求借住人归还房产： 出借人有权在期满、目的达成或依法提前要求归还房屋。该要求可通过文书、短信、邮件或带有现场见证记录的口头形式表达。对于未约定日期或目的未达成的情况，房主必须提前合理时间发出通知。

发出收回通知是证明房主已履行告知权利和义务的必要环节。通知书是房主在发生纠纷时保护自身利益的重要依据。

纠纷解决代表律师 – 金榜法律 (Luật Kim Bảng) – 联系方式：034.540.6523

4. 收回出借或供人借住房产的程序

在委员会进行调解： 发生纠纷且无法自愿调解时，双方可提请人民委员会进行调解。此外，期满后仍占有他人合法住房的人员可能受到处罚。房主可要求委员会对借住人进行行政处罚。根据第144/2021/NĐ-CP号议定书第15条，借住人可能因“非法占有他人财产”行为受到处罚。

如有足够证据证明借住人无依据占有，最高可处以5,000,000越南盾的罚款。同时，借住人必须归还非法占有的房屋。

向法院起诉收回房产： 为依法收回房产，所有权人可向有权法院起诉。起诉程序如下：

• 步骤1：准备起诉档案
  • 起诉状。
  • 出借或借住协议/合同（如有）。
  • 乡级委员会的调解记录（如有）。
  • 体现要求归还房屋的通知文书或证据。
  • 证明房屋所有权的证件（如土地房屋所有权证等）。
  • 起诉人的身份证明文件。
• 步骤2：向被告居住地法院提交档案。
• 步骤3：法院接收并受理 如档案齐全且起诉人已缴纳诉讼费预付款，法院将发布受理通知。受理审查时限为自收到申请之日起8天。
• 步骤4：庭前准备 在4个月内，法院传唤双方进行调解、提交证据等。复杂案件可延长最多2个月（根据2015年《民事诉讼法》第203条）。
• 步骤5：一审判决 如不属于调解成功、暂时终止或终止案件的情况，法官将在1个月内决定开庭（复杂案件可延长最多1个月）。判决后如无上诉，则进入执行程序。
• 步骤6：执行判决 义务人须按法院裁决执行。如不执行，权利人可申请强制执行。

收回房屋纠纷解决服务 – 金榜法律 (Luật Kim Bảng) 作为纠纷解决领域的领先单位，金榜法律 (Luật Kim Bảng) 深知客户的需求。我们的服务支持内容如下：

• 法律规定、档案、收回程序咨询：通过电话/Zalo免费：034.540.6523
• 接收资料、提供法律评估并为客户提供解决方案建议。
• 提供起诉状模板及撰写指导：仅需100,000越南盾。
• 协助起草调解申请、投诉书、起诉状：1,000,000越南盾起。
• 律师、顾问全套纠纷解决程序支持：5,000,000越南盾起。
• 律师代表与相关个人、组织进行谈判、协商：费用协商。
• 律师代表或受托在有权机关解决纠纷：费用协商。
• 咨询并支持上诉及其他相关程序。

联系土地律师 – 金榜法律 (Luật Kim Bảng) – 电话/Zalo: 034.540.6523